Очередь на полжизни и перепродажа с прибылью: что не так с жилищной господдержкой в Беларуси

В Минске застройщик предложил очередникам квартиру площадью 53 м² в доме на улице Олешева за 75 000 долларов. Через какое-то время такие же квартиры в этом доме появились в объявлениях уже за 116 000 долларов. Разница составляет 41 000 долларов, то есть почти 55% сверху. Об этом случае написал в Threads специалист по недвижимости, и под постом собрались сотни комментариев: одни предлагали запретить льготникам продавать такое жильё, другие — снимать с очереди тех, кому квартира, видимо, не так уж нужна.

Случай не первый за этот год. Руководитель проектов «Кошт урада» и «Удобный город», экономист Владимир Ковалкин рассказал «Зеркалу», откуда берутся такие истории и что с ними делать.

Советская очередь на гибридном рынке

По словам Ковалкина, сама очередь на жильё — это наследие советской системы, где квартиры распределяло государство. От этого института в Беларуси не отказались, хотя рынок жилья давно стал смешанным: квартиру можно купить, а можно ждать её от государства.

Вместе с институтом сохранились и его болезни. Когда жильё распределяют решения чиновников, а не цена, возникают дефицит и блат. В очереди сегодня стоят больше 500 тысяч семей, а строится несравнимо меньше, чем нужно. Отсюда и длина очереди, и перекосы.

Ковалкин не считает главной проблемой жадность отдельных людей. Искать выгоду — нормальное поведение. Вопрос в том, что система эту выгоду создаёт и не забирает обратно.

Квартира достаётся не тому, кому нужна сейчас

Вторая проблема — отсутствие адресности. Квартиру получает не та семья, которой жильё нужно здесь и сейчас, а та, до которой дошла очередь. Встали в очередь молодой семьёй, а квартиру получили, когда дети уже окончили вуз. Нужда за эти годы могла исчезнуть, а льгота осталась.

Как закрыть лазейку

Ковалкин предлагает простое решение, которое не требует ломать всю систему. Если льготную квартиру перепродают, скидку нужно возвращать местной власти, которая вложилась в жильё. Чем раньше продажа, тем больше доля возврата:

Кроме того, у местной власти должно быть право первой покупки такой квартиры по рыночной цене. По словам экономиста, это сразу делает бессмысленными схемы «встать во все очереди, получить и перепродать».

Что вместо очереди

Лучше всего, по мнению Ковалкина, сработало бы сочетание нескольких механизмов вместо одной очереди.

Арендное жильё для молодых. Его стоит давать молодым семьям, которые планируют детей, и молодым специалистам на определённый срок. Для демографии это прямая связь: нет жилья — нет детей.

Нормальная ипотека. К 30 с небольшим годам человек обычно уже состоялся в профессии и может перейти с арендного жилья на ипотеку. Но для этого ставка должна быть разумной. Нынешние 14–16% годовых Ковалкин называет казино: при инфляции 20% можно даже «выиграть», но планировать на десятилетия при таких качелях невозможно. Ипотеке нужны стабильная экономика и предсказуемые решения власти.

Аренда, которая не работает

Власти продвигают арендное жильё, но его мало. В Минске на учёте нуждающихся 68 тысяч человек, а за восемь месяцев этого года распределили 284 арендные квартиры. Для двухмиллионного города это почти ничего.

К тому же основную часть арендного жилья предлагают в райцентрах и сёлах. Часто это изношенные квартиры в местах без нормальной работы и инфраструктуры. Человек сравнивает и выбирает дорогую аренду в Минске или областном центре, где зарплата её покрывает и ещё остаётся. Пока люди едут туда, где больше возможностей, даже если с жильём там труднее.

По материалам интервью «Зеркалу»: «Решение закрывает лазейку», 20.10.2026.