Пузырь на рынке недвижимости старательно надувают. Когда он лопнет? 

Два вопроса заинтересуют среднестатистического беларуса, даже если его неожиданно разбудить среди ночи: курс доллара и стоимость квадратного метра жилья. Про валютные пристрастия соотечественников мы рассказывали много, а вот вопрос недвижимости обсуждали в последний раз уже давно. Настало время исправить ситуацию, тем более что цены на квартиры пошли вверх, и беларусы задаются вопросом: «что происходит?». 

Итак, какие «вводные» мы имеем. Ставки по кредитам снижаются, и, соответственно, очереди в ипотечные отделения банков растут. За январь-май 2023 года новых кредитов на финансирование недвижимости населения взяло на сумму в 809,9 млн рублей, тогда как годом ранее аналогичный показатель составлял 578,5 млн. При этом количество сделок на рынке недвижимости бьют рекорды, особенно — сделок по доверенности. Так, в мае 2023 года в Минске купили более 1.5 тысячи квартир на вторичном рынке, что является рекордом за всю историю наблюдений. На фоне всего этого квадратный метр в столице за первое полугодие 2023 года вырос в цене 13%. Как весь этот винегрет объединить в одну концепцию? Где здесь следствие, а где — причина? Сегодня мы разберемся.

Для того чтобы понять, что происходит с рынком, стоит посмотреть на то, как он менялся последние 20 лет. Это позволит понять: мы видим разовое явление — пик, за которым вскоре последует падение, или это долгосрочный тренд роста? 

Для начала посмотрим на график объема жилищного фонда. Как мы видим по нему, с 2000 года жилфонд страны пополнился на 59 млн квадратных метров жилья. Прирост шел очень плавно, в районе 3–4 млн «квадратов» в год, с двумя пиками в 2010 и 2014 годах. Пики напрямую связаны с двумя наиболее запомнившимися беларусам финансовыми кризисами не случайно — отчасти именно искусственно созданный строительный бум один из них и спровоцировал. Также внимательный читатель заметит, что если сложить количество построенного ежегодно жилья, то получится цифра, близкая 100 млн квадратов. Куда же делись еще 40 миллионов метров? Дело в том, что жилье не только вводилось, но и выводилось. В первую очередь, речь идет о ветхих домах, частном секторе в городах и, конечно, огромном количестве вымирающих деревень. Можно смело предположить, что «вывести» уже сегодня можно миллионы, если не десятки миллионов «квадратов». Но это делают аккуратно и плавно, чтобы не испортить картинку. 

А теперь посмотрим на обеспеченность жильем населения. Мы видим два графика, один из которых вселяет радость, а другой грусть. Показатель «обеспеченность жильем населения из расчета квадратных метров на жителя» очень любят пропагандисты. Он показывает, что с 2000 года он вырос с 21,3 квадратов до 29,4. Эта цифра не будет выглядеть так красиво, если мы учтем, что за это время население страны сократилось с 10 до 9,3 млн человек (в реальности — еще больше, так как немало беларусов сейчас живет за рубежом), а это значит, что по мере того как число беларусов уменьшалось, показатели обеспеченности росли для оставшихся. Еще хуже все станет смотреться, если вспомним, что непригодного или пустующего жилья в деревнях, которое давно пора вывести из оборота, очень много, а значит, показатель сильно «раздут». 

Теперь давайте разберемся с количеством беларусов, которые стоят на учете как нуждающиеся. Вы помните несколько громких кампаний по борьбе с этими очередями? О том, что «вот-вот и заживем», нам обещали буквально на всех уровнях власти. Но бессердечная статистика показывает, что в 2000 году в этой очереди находилось 569 тысяч человек, а в 2022 их стало даже больше — 587 тысяч. И это учитывая, что страна за это время естественным образом потеряла 700 тысяч населения! Также ни капельки не внушает оптимизма количество граждан, улучшивших свои жилищные условия — вне зависимости от цен и условий оно составляет от 25 до 30 тыс. человек в год. Что очевидно намекает: перспектив по сокращению очереди не предвидится. 

Мы уже неоднократно писали, что происходит это не просто так. Льготное жилье как «кляп», заставляющий людей молчать пока они стоят в очереди 20 лет, а потом столько же отдают государству кредит — одна из основ лояльности населения. Люди боятся сначала потерять очередь, а после — лишиться стабильного заработка, позволяющего оплачивать кредит, и все это вместе дает эффект, который можно условно обозвать «стабильностью», а можно и выученной беспомощностью, когда людей отучают решать проблемы самостоятельно. Граждан буквально приучают к мысли, что купить самостоятельно жилье они не могут, и единственный, кто может им помочь — государство. 

Возможно, вы обвините нас в попытке создать «теорию заговора». В таком случае предлагаем изучить еще один график, показывающий среднее время ожидания в очереди на улучшение жилищных условий. Вы увидите, что правительство старательно сохраняет баланс, вне зависимости от объемов построенного жилья: в среднем ждут около 20 лет, а ежегодный процент счастливчиков всегда держится в районе 3–5%. Проблема, над которой якобы отчаянно бьются уже два десятилетия, чудесным образом не решается. А люди, которые становились в очередь при вступлении Лукашенко в должность, в большинстве своем несколько лет назад получили жилье и теперь начинают отдавать долги. 

А теперь ближе к ценам. На следующем слайде мы видим динамику цен на жилье в Минске с 2006 года по данным realt.by Это реальные рыночные цены, у нас нет причин сомневаться в их достоверности. В первую очередь, обратим внимание, что нынешний рост — это самый конец «хвостика» кривой колебания цен на графике. Три предыдущих цикла роста происходили стремительно, за год-два, после следовало плато и дальше — падение к показателям до начала роста. И, опять же, каждый скачок предшествовал разного рода экономическому кризису. 

То, что происходит в Беларуси сейчас, сложно уложить в какую-то систему, это некого рода аномалия. Но все же беларуские власти уже неоднократно были замечены в какой-то особой, мазахистичной страсти многократно прохаживаться по одним и тем же граблям. Что их остановит на этот раз? Вопрос риторический. 

При всем при этом, стоит отметить, что между пиком сейчас, и пиком 2018-2019 гг есть две большие разницы. Рост несколько лет назад был ростом надежд. В стране появилось больше обеспеченных людей, которые верили в свое будущее и готовы были вкладывать в него деньги, касалось это в том числе и недвижимости. 

Сейчас же мы в большей степени видим рост экономической фрустрации. Включен печатный станок, растет доля наличных, доля “быстрых денег” крайне высока (https://t.me/naszyhroszy/2316), доверие к долгосрочным банковским вкладам значительно снизилось, смысл копить в крепкой валюте также исчезает — ее негде тратить Одним из немногих разумных способов инвестиций становится недвижимость. Но это не развитие, а замораживание нажитого ранее. 

Если мы посмотрим на графики стоимости первичного и вторичного жилья, то увидим, что средняя по рынку цена, как правило, находится ближе к той, что отвечает за стоимость «квадрата» на «вторичке». При этом стоимость «первички» может улетать вверх, но после перегрева следует резкое и болезненное падение. Что у нас происходит сейчас? Правильно, рынок начинают перегревать. И, как мы видим, показатель стоимости нового жилья пережил свой пик, а дальнейшее его движение подозрительно похоже на начало падения. Вполне вероятно, что очень скоро он как минимум вернется к стоимости «вторички». 

Сегодня во многом цены на рынке диктуют люди, которые уехали из страны, об этом говорит рекордное количество сделок по продаже квартир по доверенности. Эти люди вряд ли будут удерживать цены, стараясь идти в среднем форматоре рынка и даже немного ниже. Одновременно с этим мы видим возросший спрос на квартиры в больших городах со стороны людей, живущих в регионах (помните историю про «некуда вкладывать» — это она). Но, по большому счету, две эти волны скоро погасят друг друга и ажиотаж может пойти на убыль. При этом новых драйверов роста пока не видно. 

Подводя итог, посмотрим на последний слайд. Беларусы десятилетиями мечтали, чтобы стоимость квадратного метра жилья была равна их средней месячной зарплате. Мы видим, что движение в эту сторону идет, но до заветной цели еще очень далеко. Вероятно, подобное может случиться в обозримом будущем, но не за счет роста зарплат, а, скорее, если цены на рынке жилья сильно просядут. В первую очередь при этом двигаться в цене будет именно перегретый первичный рынок, поэтому если сегодня вы планируете покупать жилье в доме на стадии котлована — крепко подумайте и взвесьте возможные риски.